如何在淘寶司法拍賣上拍房子

本文主題淘寶,淘寶司法,淘寶問答。

朋友們最近都在關(guān)注淘寶司法拍賣，很多朋友也要想?yún)⒓犹詫毸痉ㄅ馁u，今天就帶來了如何在淘寶司法拍賣上拍房子?告訴大家如何在淘寶司法拍賣上拍房子!帶大家了解更多關(guān)于淘寶司法拍賣房產(chǎn)的知識!

目前淘寶司法拍賣是一個不錯購房選擇，由于競爭相對較不激烈，有時候確實能拍到物美價廉的房子。然而，由于淘寶司法拍賣房子透明性比較差，拍前很多情況都需要自己去了解，拍后也有很多流程要過，導(dǎo)致有一些人對司法拍賣持觀望態(tài)度。筆者通過淘寶司法拍賣成功拍下一套房子，同時在9月份成功完成過戶，為了讓后來者少走彎路，將整個過程整理成經(jīng)驗如下：

拍前準(zhǔn)確：

一、開始淘寶司法拍賣：

淘寶司法拍賣拍前準(zhǔn)備工作應(yīng)該說是整個過程中最為關(guān)鍵的一步，需要對拍賣的標(biāo)的物進(jìn)行全方位的了解，這樣才能在拍賣出價時做到心中有底，在淘寶司法拍賣拍賣成功概率更大。

1.每天看淘寶司法拍賣更新的標(biāo)的物(按時間順序排列觀看)，直到找到各方面都符合自己需求的房子，筆者一直盯了將近半年才找到。

2.目標(biāo)標(biāo)的物確認(rèn)后，便要開始進(jìn)入全面情況了解情況，大致需要做以下計件事：

1)根據(jù)淘寶司法拍賣網(wǎng)頁的公布的現(xiàn)場看房具體日期，記得到時前往現(xiàn)場查看房子狀況，建議在這之前提前去踩點查看小區(qū)周圍環(huán)境。

2)去房管局或不動產(chǎn)登記中心查看當(dāng)前房子產(chǎn)權(quán)情況，查封狀態(tài)、抵押情況、產(chǎn)權(quán)登記情況等信息。(這些信息有了之后基本也可以知道需納多少稅)

3)如果需要落戶到該房子的，可以順便查下房子有無戶口，不過也沒有關(guān)系，現(xiàn)在只要有產(chǎn)權(quán)證，無論原房主戶口有沒有遷走都可以正常落戶。

4)如果是學(xué)區(qū)房要了解學(xué)籍占用情況，筆者由于買的不是學(xué)區(qū)房，因此沒有去查。

5)登錄中國裁判文書網(wǎng)，搜索被執(zhí)行人的名字，可以查閱到法院裁判文件內(nèi)容，了解一下原房主為什么被查封。(另外，確認(rèn)一下該房產(chǎn)是否首次查封法院，還是輪候查封，一般敢放出來拍賣的應(yīng)該都是首次查封。)

3.確認(rèn)拍賣資金來源，一般司法拍賣的房子要求一次性付清的，過戶完成后才能辦理商業(yè)或公積金貸款(期間大約需要2-3個月時間)，因此需要慎重考慮全額購買的資金來源。當(dāng)然，目前也有像溫州“助拍貸”之類銀行貸款，大致可以貸7成(銀行自己評估價的7成)，但利率好像比較高，全款實在搞不定再走這種渠道。

二、開始淘寶司法拍賣

淘寶司法拍賣前工作準(zhǔn)備充分之后，到了拍賣環(huán)節(jié)，應(yīng)該就剩下價格問題。建議拍賣前同家里人商量好一個拍賣的最高限價，以免到時候叫價太過激動，超出了預(yù)期許多。

1.繳納保證金，這個淘寶司法拍賣保證金不用提前繳的，只要拍賣沒有結(jié)束最后一刻繳都沒有問題，提前繳了白白損失利息。但是，有一點需要注意的是銀行卡需確認(rèn)能支持大額轉(zhuǎn)賬功能，比如筆者剛開始用的建行老的一代U盾是轉(zhuǎn)不了的，要升級成二代U盾。

2.撿漏可能性，大家心理都是趨同的，希望最后沒有人報名，到最后就自己報名，然后在找一個熟人陪拍撿漏(規(guī)定至少是2人報名有效)。筆者的標(biāo)的物是10點開拍，到了9點都沒有人報名，以為撿漏的機(jī)會要來了，但是興奮勁沒過，馬上就有人報名了，到了將近9:50基本上就有5人報名。

3.拍賣出價過程，采取的策略很多，這個心理學(xué)范疇，但是有一點必須很關(guān)鍵，就是自己上限一定要把握好。競拍價格的高低不取決于報名人數(shù)的多少，而是有決心購買的人數(shù)，筆者發(fā)現(xiàn)實際上很多報名的人是抱著撿漏的心態(tài)的，不是真正競爭對手。

三、淘寶司法拍賣后付款事宜：

拍賣成功后，第一件事就是打電話給法院聯(lián)系人，他們會告訴你后續(xù)步驟怎么進(jìn)行。

1.拍賣成功后，打電話給法院聯(lián)系人，他們會問你是全款繳還是貸款繳(溫州有“助拍貸”)，如果是全款繳一般有3周的時間，如果是貸款繳需要自己聯(lián)系銀行，然后下一周就要先把首付付掉。

2.最終選擇使用全款或者貸款你有一周的時間去做選擇，在這一周的時間內(nèi)，你必須盡可能多的聯(lián)系各個銀行，知曉他們司法拍賣房的貸款政策。了解的關(guān)鍵內(nèi)容一個是拍賣貸款(助拍貸)利率和可貸款額度，如果采取全額付清后商業(yè)貸款或公積金貸款，也順便了解一下商業(yè)貸款利率和可貸款額度。一般可貸款額度和利率都商業(yè)銀行比國有銀行要優(yōu)惠一點，放款也更快一點。

3.除了銀行提供司法拍賣貸款，商業(yè)貸款和公積金貸款都是需要先全額付清并過戶完成后才能辦理，而且公積金的貸款評估價比較低，筆者最終放棄公積金貸款，而是選擇平安銀行8.5折商業(yè)貸款，可貸款額度比公積金組合貸要多40%。

4.在法院限定的最后一個繳款日，筆者去繳了全款，給了一個拍賣成交確認(rèn)書(移交房屋鑰匙)。然后叫我們等通知，一般需要一個月時間。為了加快辦理，筆者一周后就開始1-2天催辦一次，人家肯定煩不高興，但是臉皮可以厚一點。這樣就在2周內(nèi)銀行通知筆者已經(jīng)辦理好了，過去領(lǐng)取裁定書，然后隔一天去過戶即可。

5.納稅問題，溫州這邊已經(jīng)實行賣方稅法院直接代繳掉，買方只需繳納契稅即可，原司法拍賣的公告上已經(jīng)注明該規(guī)定，但是沒想到這么人性化。

四、淘寶司法拍賣過戶事宜：

拿著法院給的拍賣成交確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書就可以去不動產(chǎn)中心辦理過戶。辦理過戶之前，要去檔案室查詢法院解封情況，必須解封后才能辦理過后。

1.解封問題，筆者出現(xiàn)小插曲，法院這邊說已經(jīng)送達(dá)解封通知，而不動產(chǎn)這邊說沒有收到。后來多次溝通法院，拖了一周才把解封通知送達(dá)到不動產(chǎn)登記中心。

2.辦理過戶，這里的環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，但是都是辦理大廳有規(guī)定流程圖可以了解的，這里建議把需要的各類證件、法律文書不管用不用的到都提前復(fù)印5份先，雖然現(xiàn)在辦證大廳復(fù)印都是免費，但是排滿人，浪費時間。

1)到不動產(chǎn)登記檔案室打印權(quán)屬證明，查封狀態(tài)顯示已解封即可，否則無法辦理過戶。

2)到交易窗口進(jìn)行房屋交易備案，開具納稅聯(lián)系單。

3)到不動產(chǎn)登記窗口辦理登記事宜。

4)到納稅窗口繳納契稅，可以使用銀聯(lián)信用卡。

5)交完稅后把材料交到不動產(chǎn)登記窗口，告訴你等通知，一般10個工作日。

6)接到短信通知，去拿不動產(chǎn)證，繳點工本費就差不多了。

五、淘寶司法拍賣過戶后貸款事宜：

由于筆者采用全部商業(yè)貸款，由于平安銀行比較靈活，前面都已經(jīng)做了貸款預(yù)審批，因此過戶完成后可以立即辦理貸款。由于放款需要做產(chǎn)權(quán)抵押，還需要和銀行去一下不動產(chǎn)登記中心。抵押完成后，銀行的貸款馬上就下來了，把之前東借西借的錢趕緊還了，至此買房過程全部結(jié)束。

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